Ostatnia modyfikacja 2026-05-12 Olga Pilichowska

Jeszcze kilka lat temu wspólny kredyt hipoteczny wydawał się dobrą decyzją. Teraz, gdy współkredytobiorca przestał płacić raty, zostajesz sam z problemem, który dotyczy was obojga. Bank dzwoni, monity się mnożą, a Ty zastanawiasz się, jakie masz wyjście. Ten przewodnik pokaże Ci konkretne kroki, które możesz podjąć już dziś.

Najważniejsze wnioski

• Przy kredycie hipotecznym i kredycie mieszkaniowym obowiązuje solidarna odpowiedzialność – bank może dochodzić całości rat kredytu od każdego współkredytobiorcy według własnej decyzji.

• Opóźnienia powyżej 30–60 dni obciążają historię kredytową wszystkich współkredytobiorców, psując ich zdolność kredytową na lata.

• Główne rozwiązania to: przejęcie długu przez jedną osobę, dołączenie nowego współkredytobiorcy, restrukturyzacja lub refinansowanie kredytu, sprzedaż mieszkania i spłata kredytu, ugoda przy podziale majątku.

Wspólny kredyt po rozstaniu

Problem pojawia się najczęściej po rozstaniu lub rozwodzie, ale także gdy jeden ze współkredytobiorców traci źródło dochodu. Wzrost stóp procentowych w ostatnich latach sprawił, że raty wielu kredytów hipotecznych wzrosły nawet o kilkadziesiąt procent.

Oto jak wygląda typowa sytuacja:

• jeden współkredytobiorca samodzielnie spłaca raty kredytu, podczas gdy drugi przestał płacić, choć wciąż widnieje w umowie kredytu hipotecznego.

• jeśli jedna osoba przestaje płacić raty, bank może dochodzić całego długu od każdego współkredytobiorcy.

• dla banku nie ma znaczenia, kto mieszka w nieruchomości ani kto doprowadził do problemów finansowych – wymaga wyłącznie terminowego regulowania rat kredytu mieszkaniowego zgodnie z harmonogramem.

• Osoby zaciągające wspólny kredyt hipoteczny powinny być świadome, że w przypadku problemów finansowych jednego z kredytobiorców, cała odpowiedzialność za zobowiązanie może spaść na drugiego współkredytobiorcę.

Brak reakcji – ani rozmowy z bankiem, ani porozumienia między współkredytobiorcami – najczęściej kończy się wpisami do BIK, wypowiedzeniem umowy i wszczęciem egzekucji.

Solidarna odpowiedzialność współkredytobiorców – co oznacza w praktyce?

Solidarna odpowiedzialność (art. 366–369 k.c.) oznacza, że każdy współkredytobiorca odpowiada jak za cały dług. To standardowe rozwiązanie stosowane w umowach kredytów hipotecznych.

Kluczowe konsekwencje

• Bank ma prawo żądać uregulowania całości rat od któregokolwiek z kredytobiorców, niezależnie od ich wewnętrznych ustaleń. Może żądać spłaty kredytu w całości od jednego, kilku lub wszystkich współkredytobiorców.

• Kiedy jeden z kredytobiorców przestaje płacić, pozostali muszą uiścić pełną kwotę raty, aby uniknąć opóźnień.

• Wpisy o opóźnieniach w spłacie kredytu hipotecznego trafiają do BIK wszystkich współkredytobiorców – to może znacząco obniżyć scoring BIK i utrudnić uzyskanie kolejnego finansowania.

Rozwód – kto odpowiada przed bankiem?

Po 2020 roku liczba rozwodów w grupie 30–40-latków wzrosła o 12% (GUS 2024). Wielu z tych ludzi ma wspólny kredyt mieszkaniowy zaciągnięty na 25–30 lat, a dodatkowo musi brać pod uwagę małżeńską wspólność majątkową i odpowiedzialność za długi.

Co musisz wiedzieć?

• Rozwód nie zwalnia z obowiązku spłaty kredytu hipotecznego – obie strony nadal są odpowiedzialne za uregulowanie kredytu, niezależnie od zmian w relacji osobistej.

• Wyrok rozwodowy może orzec o sposobie korzystania z mieszkania, ale nie zobowiązuje banku do zmiany stron umowy. Do tego potrzebny jest osobny wniosek kredytobiorców oraz zgoda banku.

• Podział majątku (np. przyznanie mieszkania jednemu z byłych małżonków) nie powoduje sam z siebie zwolnienia drugiego małżonka z długu hipotecznego – nadal może być pozywany przez bank za zaległe raty.

• Brak porozumienia między byłymi partnerami nie zobowiązuje banku do zmiany warunków umowy.

Kiedy współkredytobiorca nie spłaca kredytu hipotecznego – możliwe scenariusze

Scenariusz 1: Jeden płaci, drugi odmawia

Jeden współkredytobiorca przejmuje spłatę kredytu. Wobec banku oboje jednak ciągle odpowiadają solidarnie. Osoba spłacająca dług za dłużnika ma prawo do roszczenia regresowego, co oznacza możliwość zażądania zwrotu połowy (lub innej umownej części) wpłaconych środków na drodze sądowej.

Scenariusz 2: Nikt nie płaci

Niespłacanie kredytu grozi wypowiedzeniem umowy oraz windykacją, co może prowadzić do licytacji nieruchomości, a przy poważniejszych zaległościach nawet do zajęcia mieszkania przez komornika, także przy współwłasności. Bank po 60–90 dniach opóźnień wysyła monity, następnie może wypowiedzieć umowę kredytu i skierować sprawę do komornika.

Scenariusz 3: Tymczasowa utrata dochodu

Możliwa jest restrukturyzacja (wakacje kredytowe, wydłużenie okresu spłaty). Złożenie wniosku o wakacje kredytowe lub restrukturyzację zadłużenia może pomóc w uniknięciu wypowiedzenia umowy przez bank. Wymaga to jednak zgody wszystkich stron umowy.

Scenariusz 4: Spór o miejsce zamieszkania

To, kto faktycznie mieszka w nieruchomości, nie zwalnia z obowiązku spłaty kredytu hipotecznego. Jednak ta kwestia ma znaczenie przy późniejszym podziale majątku i rozliczeniach między współkredytobiorcami.

Ważne: Każde opóźnienie w spłacie powoduje dodatkowe koszty – odsetki mogą wynosić 10–14% rocznie, a do tego dochodzą monity od 50 do 200 zł oraz koszty sądowe i egzekucyjne.

Możliwe rozwiązania

1. Przejęcie długu przez jednego współkredytobiorcę

Przejęcie długu (art. 519 k.c.) oznacza, że jedna osoba staje się jedynym dłużnikiem wobec banku, a pozostali współkredytobiorcy zostają zwolnieni; w praktyce warto dokładniej zrozumieć, na czym polega przejęcie długu i kiedy się opłaca.

Jak to wygląda w praktyce?

• Złożenie wniosku do banku o zmianę umowy kredytowej

• Aby uzyskać kredyt hipoteczny (lub jego przejęcie), kredytobiorca musi posiadać odpowiednio wysoką zdolność kredytową, która jest wyliczana na podstawie dochodów, wydatków oraz innych zobowiązań

• Podpisanie aneksu – bank traktuje to jak „mini udzielenie kredytu” na nowo

Przejęciu długu często towarzyszy rozliczenie między byłymi partnerami: spłata udziału w mieszkaniu, rozliczenie wkładu własnego, nakładów na remont, dopłat.

2. Dołączenie nowego współkredytobiorcy do umowy

Gdy jedna osoba chce podzielić kredyt hipoteczny tak, aby druga została odłączona, ale ma niewystarczającą zdolność kredytową, bank może zaproponować dołączenie nowego współkredytobiorcy.

Kluczowe informacje

• W przypadku kredytu hipotecznego z rodzicami, ich dochody mogą znacząco zwiększyć zdolność kredytową wnioskodawcy, co może poprawić szanse na uzyskanie finansowania

• Nowa osoba ponosi pełną odpowiedzialność za spłatę i trafia do BIK jako dłużnik

• Procedura obejmuje: wniosek o zmianę warunków umowy, analizę zdolności kredytowej nowej osoby, dokumenty (PIT, zaświadczenia), podpisanie aneksu

• W przypadku starszych współkredytobiorców bank może skrócić maksymalny okres spłaty kredytu mieszkaniowego, co podwyższa miesięczną ratę

3. Restrukturyzacja kredytu hipotecznego

Restrukturyzacja kredytu hipotecznego może przybierać różne formy, w tym:

• wakacje kredytowe – zawieszenie rat do 6 miesięcy

• karencja kapitału – płacenie tylko odsetek przez określony czas

• wydłużenie okresu spłaty – obniżenie wysokości rat kosztem dłuższego okresu kredytowania

• zmiana oprocentowania – możliwość przejścia na stałe oprocentowanie kredytu

Ważne ograniczenia

• Restrukturyzacja wymaga wspólnego wniosku wszystkich dotychczasowych kredytobiorców – osoba uchylająca się od obowiązku regulowania zobowiązania, może blokować to rozwiązanie

• Bank ocenia, czy plan rzeczywiście zwiększa szanse na dalszą, terminową spłatę

• Nie rozstrzyga to sporów między byłymi partnerami o proporcje spłaty rat – to kwestia odrębnych ugód albo postępowania sądowego

4. Sprzedaż nieruchomości i wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego

To często najbardziej „czyste” finansowo wyjście z konfliktowego wspólnego kredytu hipotecznego.

Jak to działa?

• Sprzedaż nieruchomości za zgodą obu stron

• Pieniądze uzyskane w ten sposób idą w pierwszej kolejności na wcześniejszą spłatę kredytu w banku

• Jeżeli cena przewyższa zadłużenie, nadwyżka jest dzielona między współwłaścicieli według udziałów w księdze wieczystej

• Sprzedaż wymaga zgody banku na wykreślenie hipoteki – bank wydaje promesę zwolnienia hipoteki po całkowitej spłacie kredytu

5. Refinansowanie lub konsolidacja kredytu

Rozwiązanie to polega na przeniesieniu kredytu hipotecznego do innego banku w celu spłaty dotychczasowego zobowiązania. Nowa umowa może obejmować tylko jednego kredytobiorcę.

Kiedy ma sens?

• Poprawiły się warunki rynkowe (niższe oprocentowanie – w 2025 r. stopy NBP spadły o 1,5 pp.)

• Zwiększyły się dochody lub spłacono znaczną część kapitału

• Chcesz odłączyć problematycznego współkredytobiorcę

Koszty do uwzględnienia: prowizje za wcześniejszą spłatę (1–3%), opłaty za wpisy w księdze wieczystej, ubezpieczenia pomostowe, wycena nieruchomości.

Jak zabezpieczyć się przed sytuacją, gdy współkredytobiorca przestaje spłacać kredyt?

Decyzja o zaciągnięciu wspólnego kredytu powinna być dokładnie przemyślana, ponieważ wiąże się z dużą odpowiedzialnością finansową dla obu stron.

Środki ostrożności

• Przy zaciąganiu kredytu hipotecznego spisz odrębną umowę między współkredytobiorcami, określającą zasady regulowania rat i rozliczeń w razie rozstania.

• Przy zakupie mieszkania przemyśl udziały – nie muszą być po 1/2; udział może odzwierciedlać wkład własny i proporcje pokrywania zobowiązań.

• Wkład własny przy kredycie hipotecznym wynosi zazwyczaj 20% wartości nieruchomości – niektóre banki oferują kredyty z niższym wkładem, ale z dodatkowymi wymaganiami.

• Regularnie monitoruj terminowość wpłat: korzystaj z bankowości elektronicznej, wspólnych kont do rat.

• Rodzice wchodzący jako nowi współkredytobiorcy powinni wiedzieć, że ich zdolność kredytowa i historia w BIK będą obciążone przez cały okres realizacji zobowiązania.

Co robić krok po kroku, gdy Twój były partner nie spłaca rat?

1. Zbierz informacje – ustal od kiedy są zaległości, jaka jest łączna kwota, jakie monity wysłał bank.

2. Spróbuj porozumienia – zaproponuj plan spłaty, przejęcia długu w zamian za zrzeczenie udziału, zapisz ustalenia na piśmie.

3. Skontaktuj się z bankiem – złóż pisemne wyjaśnienia, zapytaj o restrukturyzację lub dołączenie nowego współkredytobiorcy.

4. Oceń opłacalność sprzedaży – sprawdź aktualne ceny (raporty NBP), pozostałe saldo, koszty transakcji.

5. Rozważ pomoc prawną – przy trwałym konflikcie konieczne może być postępowanie o podział majątku.

6. Nie ignoruj korespondencji – odbieraj pisma z banku i sądu; brak reakcji przyspiesza egzekucję i zwiększa koszty.

Podsumowanie

Współkredytobiorca nie spłacający kredytu hipotecznego to poważny problem, który może prowadzić do konsekwencji finansowych dla obu stron. Solidarna odpowiedzialność oznacza, że bank może żądać spłaty całości długu od każdego z kredytobiorców, niezależnie od sytuacji osobistej czy podziału majątku. Warto rozważyć dostępne rozwiązania, takie jak przejęcie długu, dołączenie nowej osoby do umowy, restrukturyzację kredytu, sprzedaż nieruchomości czy refinansowanie. W przypadku rozstania czy rozwodu konieczne są dodatkowe ustalenia i zgoda banku, by zmienić warunki umowy. Ważne jest szybkie działanie, komunikacja z bankiem oraz dbałość o terminową spłatę, aby uniknąć negatywnych skutków, takich jak wpisy do BIK czy egzekucja komornicza.

FAQ (najczęściej zadawane pytania)

Czy mogę wypisać współkredytobiorcę z kredytu bez jego zgody?

Nie. Zmiana stron umowy wymaga zgody banku i wszystkich współkredytobiorców, a bank ocenia zdolność kredytową osoby pozostającej samodzielnie.

Czy po rozwodzie bank może żądać spłaty całego długu ode mnie?

Tak. Bank może dochodzić spłaty od dowolnego współkredytobiorcy, a rozliczenia między byłymi małżonkami odbywają się osobno.

Czy bank może przejąć tylko mój udział w nieruchomości?

Nie. Hipoteka obciąża całą nieruchomość, a egzekucja dotyczy całości, nie tylko udziału jednego właściciela.

Czy mogę też przestać płacić, jeśli mój współkredytobiorca nie płaci?

Nie. Brak spłat powoduje narastanie kosztów i ryzyko egzekucji. Lepiej szukać porozumienia lub restrukturyzacji.